一、交易条件

交易价格面议。

二、前期分析

1、项目区位

项目位于北京东南五环外，通州台湖亦庄火车站站前区，交通条件异常优越。

2、区域交通

用地紧邻亦庄火车站地铁站（目前未开通），亦庄火车站离地块直线距离300m，周边交通非常便利。

3、上位规划

本案地块位于火车站西侧混合区用地内，紧邻核心商务区。南侧毗邻城市景观轴线，北侧紧邻高速城市绿化带。用地性质是F3其它类多功能用地。

4、场地周边

5、控规条件与设计思考

目前设计思考点：用地分散，用地分为6个地块，地块切分较小；每个地块尺寸100*100左右，难以形成规模效应；每个小地块本身，难以形成有规模的产业聚集；缺乏办公配套；规划应整体考虑与周边用地的关系。

6、政策解读

（1）办公产品需单层使用面积大于500㎡，才能取得产权证。

2017年03月26日，《北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源管理委员会北京市工商行政管理局中国人民银行营业管理部银监会北京监管局关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]112号）第二条规定，“二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。”

2017年04月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会发布的《北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》第二条规定，“二、“公告”中第二条“最小分割单元不得低于500平方米”，按照单层套内建筑面积核算。”

（2）根据《北京市规划和国土资源管理委员会关于加强商业 办公类项目规划管理的通知》（市规划国土发[2016]82号）第一条，小进深的商业、办公项目建筑标准层控制在3.6m以下；标准层分割单元面积200至600㎡的，层高控制在4.2米以内；标准层不进行分隔且整层面积大于600㎡的，层高控制在4.5m以内。

标准层层高（舒适型）： 4.2-4.5米；标准层层高（经济型）： 3.9-4.0米。

三、园区规划

1、设计愿景

2、规划理念

3、规划策略

（1）深入挖掘价值高点，提高园区整体货值

•用地东侧300m左右为亦庄城际火车站。

•东北侧是京津高速及京津城际，形象展示价值较为突出。

•南侧毗邻城市公园、北侧紧邻城市绿地，景观资源尤为突出。

规划架构：一轴、一环、多组团；景观逐级渗透。

功能布局：

效果展示：

站前街鸟瞰图：

总平面图：

下沉广场，深入挖掘用地价值：更充分的利用土地，间接提高建筑容积率；结合配套服务设施，产生更高的使用价值。

（2）合理布局产品链条，满足各类型，全生长周期的企业需求

（3）主动完善服务平台，创建园区更好品质，实现项目持续增值

园区配置产业服务平台、生活服务平台两大服务平台，全方位的解决企业和员工工作、生活所需。

园区构建两大服务平台,为员工提供完善的生产生活配套服务，以期最大化地吸引企业，留住人才。

①产业服务平台

包括金融服务、会议中心、展示中心、星级酒店等。

②生活服务平台

包括物业管理、餐饮休闲、娱乐健身、艺术文化等。

（4）积极联通景观脉络，构建花园式办公园区

①景观架构：从区域角度出发，导入城市景观，形成开放连续的景观体系。

②慢行系统：结合城市创新圈，打造多层次的步行空间，沿线布置的一系列服务休闲设施、咖啡馆、茶座、书吧等。创造多样的非正式交流空间，激发员工创造力。 倡导绿色出行，营造低碳环保的办公环境。

四、产品附加值