一、交易条件

1、转让底价：66,570.12万元；

2、付款方式：一次性支付或分期支付。价款支付要求：①采取一次性付款的，受让方应在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内，将剩余交易价款及受让方应付的全部交易费用一次性足额缴至指定账户。 ②采取分期付款的，受让方支付的首付款不得低于29,000.00万元，并在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内支付首付款及受让方应付的全部产权交易费用；剩余价款应当提供转让方认可的合法有效担保（担保方式包括银行等额保函、AAA评级担保公司提供的连带责任保函、转让标的股权变更后受让方将土地使用权抵押给转让方并提供其他足额有效资产权利进行担保）与受让方实际控制单位的连带责任保证，并按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间的利息，且应于《产权交易合同》生效之日起一年内支付完全部价款及利息。

3、保证金：19,000.00万元。

二、公司简介

标的企业名称：湖北环湖地产有限公司

注册地（地址）：鄂州市梁子湖区梧桐湖新区

法定代表人：翁广文

所在地区：湖北省 - 鄂州市

成立时间：2015-05-12

注册资本：1000.00万元人民币

经济类型：国有控股企业

企业类型：有限责任公司

所属行业：房地产业 - 房地产业

统一社会信用代码或组织机构代码：91420700343429781M

经营规模：小型

经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁、房地产信息咨询、房地产营销策划;新型建筑材料及建筑工艺的研发、咨询和技术服务;对旅游业、现代农业、体育健身、商贸业进行投资。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)***

职工人数：0人

是否含有国有划拨土地：否

三、核心资产

湖北环湖地产有限公司申报的资产中，流动资产账面价值为282,228,831.91元，其中存货282,224,473.50元。

纳入评估范围内的实物资产为存货-开发成本，其账面值为282,224,473.50元，为湖北环湖地产有限公司位于梧桐湖新城的3宗国有土地使用权保证金、土地尾款、建设用地挂钩指标款、农民社保资金、契税，其中:待估宗地G[2015]107号地块的面积为63,232.10平米，保证金为10,820,000.00元，土地尾款为43,270,000.00元，建设用地挂钩指标价款为15,176,000.00元，农民社保资料为1,597,241.25元，契税2,163,600.00元，总价73,026,841.25元;待估宗地G[2015]113号地块面积为90,847.50平米，保证金为15,140,000.00元，土地尾款为60,550,000.00元，建设用地挂钩指标价款为21,803,000.00元，农民社保资金为2,065,061.25元，契税3,027,600.00元，总价102,585,661.25元;待估宗地G[2015]106号地块面积为92,356.80平米，保证金为15,800,000.00元，土地尾款为63,160,000.00元，建设用地挂钩指标价款为22,166,000.00元，农民社保资金为2,327,571.00元，契税3,158,400.00元，总价106,611,971.00元。具体实物资产情况详见下表:

注1:纳入评估范围内的三宗地目前尚未开发，土地使用权类型均为出让，土地登记用途为住宅用地，土地使用权人为湖北环湖地产有限公司。其四至状况为:东11面环湖路、南邻月山湖支渠、西毗邻月山湖、北邻待开发地块，这三宗地块为相邻地块。

注2:根据《湖北鄂州梧桐湖新城总体规划修编（2018-2035）》中用地评价图和土地使用现状图，并结合评估人员现场勘查，待估宗地区域为一类用地（适直建设用地）区，土地使用现状为农林用地，分布有少量鱼塘或藕塘，高程在16-20米之间，地势较为平坦，部分存在起伏，起伏部分坡度10-20%，该类用地经场地平整后可进行开发建设。经评估人员实地勘查，确定待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），宗地内场地不平整，本次评估设定土地开发程度为宗地红线外"五通"，宗地内场地不平整。

注3:委托人及产权持有单位提供了《不动产权证》、《国有建设用地使用权出让合同》、《规划设计要点》等相关资料，同时评估人员还收集到了《湖北鄂州梧桐湖新城总体规划修编（2018-2035列。依据上述资料，《不动产权证》登记用途为住宅用地;《固有建设用地使用权出让合同》和《规划设计要点》中对待估宗地的用途和主要规划条件指标一致，即城市建设用地分类为居住用地、容积率≦1.1（>1.0）、建筑密度≦30%、绿地率≥35%;《湖北鄂州梧桐湖新城总体规划修编（2018-2035）》中，将待估宗地区域规划为一类居住用地（Rl），土地使用强度管制区划划分为四类地区（低强度开发区），分区土地使用强度控制要求为:旅游度假别墅区容积率控制在0.8-1.5、滨湖旅游区容积率控制在0.8-2.0，居住建筑密度控制要求为一般、低强度开发地区小于30%，城市建成区绿地率35%。

截止评估基准日，委托人提供的《规划设计要点》己失效，委托人或产权持有单位未能提供新的规划设计条件。

本次评估中，按《不动产权证》、《国有建设用地使用权出让合同）），确定待估宗地的用途为住宅用地，符合合法原则和区域总体规划;接《国有建设用地使用权出让合同》第十三条中的相关规划条件指标，设定待估宗地容积率为1.1，符合最高最佳使用原则并满足总体规划的控制性指标要求。

注4:截止评估基准日待伯宗地中，地块编号（2015）107号地块无抵押权存在;地块编号（2015）113号和地块编号（2015）106号地块存在抵押权，具体为:

①产权证为鄂（2017）鄂州市不动产权第0033917号地块（地块编号（2015）107号），该地块曾设立过抵押，权利人为上海国际信托有限公司，担保的最高债权金额为12169.45万元，债权确定期间为2018年8月10日至2020年2月10日止，抵押面积为63232.10m2，第三方借款人为湖北省联合发展投资集团有限公司，曾办理过编号为鄂（2018）鄂州市不动产证明第0027958号的不动产登记证明。经在鄂州市不动产登记中心查询，该地块于2020年8月12日办理了抵押注销手续，截止评估基准日该地块无抵押权存在。

②产权证为鄂（2017）鄂州市不动产权第0033918号（地块编号（2015）113号），权利人为兴业银行股份有限公司武汉分行，该地块抵押方式为最高额抵押，抵押顺位为第一顺位抵押，担保的最高债权金额为41789.85万元，债权确定期间为2019年7月19日至2023年5月21日止，抵押面积为90847.50平米，公司办理了编号为鄂（2019）鄂州市不动产证明第002459号的不动产登记证明。经在鄂州市不动产登记中心查询，截止评估基准日，该地块仍存在抵押权，该地块于2021年10月18日办理了抵押注销手续。

③产权证为鄂（2017）鄂州市不动产权第0033919号（地块编号（2015）106号），权利人为兴业银行股份有限公司武汉支行，该地块抵押方式为最高额抵押，抵押顺位为第一顺位，担保的最高债权金额为42484.13万元，债权确定期间为2019年7月19日至2023年5月21日止，抵押面积为92356.80平米，公司办理了编号为鄂（2019）鄂州市不动产证明第002459号的不动产登记证明。经在鄂州市不动产登记中心查询，截止评估基准日该地块仍存在抵押权，该地块于2021年10月18日办理了抵押注销手续。

四、评估结果

五、财务状况

六、股权结构

七、重要信息披露

1、本项目挂牌价格由标的企业100%股权及转让方对标的企业债权组成,其中股权挂牌价格为39,098.36万元，债权为27,471.75万元，共计66,570.12万元。如果本项目形成竞价，成交价格的增值部分属于股权价格的溢价。

2、本项目资产评估报告（中证（湖北）资评报字[2021]第0013号）显示：截止评估基准日，标的企业对转让方债务为27,471.75万元。转让方提出：上述标的企业对转让方债务按转让方综合融资成本年利息率6%计息，计息时间自2021年10月1日起至受让方实际结清全部债务款为止，须由受让方在支付交易款同时将利息支付至转让方指定账户。

3、评估报告（中证（湖北）资评报字[2021]第0013号）显示:标的企业主要资产为位于鄂州市梁子湖区梧桐湖新区的三宗土地使用权，《规划设计要点》于评估基准日已失效。

4、截止目前上述三宗土地已取得《国有建设用地使用权出让合同》、《不动产权证》、《设计规划要点》及地块用地绿线图等。三宗土地未进行开发，未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。

八、项目图片